Añelo tiene camas vacías, trabajadores en la ruta y una cuenta que nadie termina de cerrar

La paradoja de Vaca Muerta: mientras una parte de los alojamientos permanece sin ocupar, miles de trabajadores siguen viajando durante horas para llegar a los yacimientos.

El problema no parece ser solamente cuánto cuesta dormir en Añelo, sino cuánto cuesta no hacerlo. Precios corporativos de hasta $3,5 millones por cuatro camas, unidades con más del 50% de vacancia y una logística que moviliza miles de personas todos los días abren un debate incómodo sobre eficiencia, seguridad y productividad.

Por Vaca Muerta Online

Hay una imagen que resume una de las contradicciones más llamativas del actual desarrollo de Vaca Muerta.

A las cuatro de la mañana, cientos de vehículos y colectivos comienzan a salir desde distintas localidades de Neuquén rumbo a los yacimientos. Horas después, mientras los trabajadores avanzan hacia sus puestos, en Añelo hay departamentos y casas preparados para recibirlos que permanecen vacíos.

La pregunta ya no es solamente si Añelo es caro.

La pregunta es otra:

¿Cuánto le cuesta realmente a Vaca Muerta mantener a sus trabajadores arriba de la ruta cuando existen camas disponibles a pocos kilómetros de las operaciones?

La discusión tomó fuerza por el aumento de los valores de los alojamientos corporativos, pero detrás del precio de una habitación aparece un problema mucho más profundo: la estructura logística y habitacional que necesita una industria que pretende producir más, exportar más y reducir costos.

El precio de cuatro camas: entre $2,5 y $3,5 millones

En el mercado corporativo de Añelo, los valores informados para departamentos destinados a trabajadores pueden ubicarse actualmente entre $2,5 millones y $3,5 millones mensuales para cuatro personas, dependiendo de los servicios incluidos.

Son unidades amuebladas, generalmente con limpieza, internet, servicios y otros requerimientos empresariales.

Pero el dato que genera mayor controversia es que existe una cantidad significativa de unidades que permanece desocupada, incluso durante períodos prolongados.

Desde el sector inmobiliario advierten que algunos complejos tienen niveles de vacancia superiores al 50%, y en determinados casos incluso más del 60%.

La paradoja es evidente:

hay oferta, pero una parte de esa oferta no encuentra ocupante.

Y mientras tanto, trabajadores continúan entrando y saliendo diariamente de Añelo.

Cuando el precio expulsa a la demanda

El mercado parece estar mostrando una señal bastante clara.

Cuando un propietario mantiene una unidad vacía durante meses porque no quiere reducir el precio, el problema deja de ser exclusivamente inmobiliario.

Se convierte en un problema de mercado.

Una propiedad que cuesta $3,5 millones puede resultar atractiva si está ocupada todo el año.

Pero si permanece vacía durante varios meses, la rentabilidad real puede caer considerablemente.

Ese es justamente uno de los puntos que señalan operadores inmobiliarios locales: la rentabilidad teórica de un desarrollo no es lo mismo que la rentabilidad efectiva.

Algunos proyectos fueron comercializados con expectativas de retornos superiores al 15% anual en dólares.

Pero una proyección de rentabilidad no garantiza ocupación.

Y en Añelo, hoy, la ocupación es una de las variables que empieza a poner en discusión esos modelos de negocio.

El otro lado de la ecuación: la ruta

Aquí aparece un dato que puede cambiar completamente el análisis.

Según el planteo realizado por Darío Díaz, exintendente de Añelo y actual vinculado al mercado inmobiliario, alrededor de 10.000 trabajadores se movilizan diariamente hacia las áreas de Vaca Muerta.

El exjefe comunal mencionó una estructura de aproximadamente 120 traffics y más de 60 colectivos.

La rutina es conocida para miles de petroleros:

salir de madrugada, recorrer decenas o cientos de kilómetros, trabajar y volver de noche.

El costo de ese sistema no termina en el combustible.

Hay que sumar vehículos, choferes, mantenimiento, neumáticos, seguros, horas de viaje, logística, desgaste de unidades y, fundamentalmente, riesgo vial.

También existe un costo menos visible:

el tiempo que un trabajador pasa viajando no es tiempo productivo ni tiempo de descanso.

La cuenta que desafía al mercado inmobiliario

Díaz puso sobre la mesa una comparación que merece ser analizada.

Según sus números, una traffic con capacidad para transportar aproximadamente 19 trabajadores podría representar alrededor de $56 millones mensuales.

Frente a eso, planteó que cinco departamentos en Añelo, con hasta cuatro trabajadores por unidad y determinados servicios corporativos, podrían representar aproximadamente $20 millones mensuales.

Los números son una referencia aportada por el propio empresario y deberían ser contrastados caso por caso, porque los costos reales dependen de contratos, distancias, turnos, servicios y condiciones laborales.

Pero la pregunta que deja planteada es potente:

¿Puede ser más barato alojar al trabajador en Añelo que trasladarlo todos los días?

Si la respuesta es sí en determinados servicios, entonces el debate sobre el precio del alojamiento debería incorporar también el costo de la logística.

Añelo no es un hotel: y ahí está parte del problema

También sería un error reducir toda la discusión a que los propietarios simplemente "bajen los alquileres".

El alojamiento corporativo tiene características diferentes al alquiler residencial.

Una empresa puede exigir:

• mobiliario completo;
• limpieza;
• internet;
• servicios incluidos;
• mantenimiento permanente;
• disponibilidad de camas;
• condiciones de seguridad;
• facturación;
• rotación de trabajadores;
• atención ante contingencias.

Y esos costos se trasladan al precio final.

Por eso existen dos mercados que muchas veces se mezclan en la discusión:

el alquiler residencial para una familia y el alojamiento corporativo para una empresa petrolera.

No tienen la misma estructura de costos.

Pero tampoco parece razonable que un mercado corporativo mantenga precios elevados cuando más de la mitad de las unidades de algunos complejos están vacías.

Ahí debería entrar en juego el mercado.

El dato que puede cambiar la estrategia de los inversores

Desde el sector inmobiliario aparece otra advertencia.

Si el objetivo es invertir en Añelo, quizás la oportunidad no esté necesariamente en construir otro complejo de departamentos premium para trabajadores petroleros.

Puede estar en algo mucho más básico:

vivienda permanente para las familias que viven en Añelo.

La localidad todavía necesita viviendas para trabajadores que decidieron radicarse allí, familias jóvenes, docentes, comerciantes, profesionales y empleados vinculados directa o indirectamente con Vaca Muerta.

Ese mercado puede ofrecer una ventaja fundamental:

ocupación más estable.

Para un inversor, cobrar menos por mes pero durante 12 meses puede ser más rentable que cobrar una tarifa elevada solamente cuando la industria está demandando alojamiento.

La otra paradoja: empresas que trasladan y una ciudad que pierde consumo

El problema no termina en el alquiler.

Si los trabajadores llegan a Añelo, trabajan y vuelven a otra localidad, también se reduce el consumo dentro de la ciudad.

Menos trabajadores durmiendo significa menos:

• restaurantes;
• supermercados;
• estaciones de servicio;
• comercios;
• lavanderías;
• servicios;
• actividades recreativas.

Es decir, cada trabajador que duerme fuera de Añelo representa también un consumidor que no permanece en la localidad.

Por eso el debate inmobiliario termina convirtiéndose en un debate económico.

¿Y los sindicatos? Una discusión que necesita datos

En las últimas horas también aparecieron cuestionamientos hacia el sector sindical respecto de las condiciones bajo las cuales las empresas alojan a sus trabajadores.

Es un tema sensible y no debería resolverse con acusaciones cruzadas.

La discusión necesita datos concretos.

Hay que saber qué establecen los convenios, cómo se computan las horas de viaje, qué condiciones de descanso corresponden, qué sucede con los adicionales por traslado y qué obligaciones tienen las empresas respecto del alojamiento.

Porque si existe un incentivo económico o convencional para que un trabajador sea trasladado diariamente en lugar de permanecer alojado cerca del yacimiento, esa variable también debe incorporarse al cálculo.

Productividad: Vaca Muerta no puede mirar solamente el costo del barril

Este punto es central.

La industria está discutiendo permanentemente cómo bajar costos.

Las operadoras presionan a los proveedores.

Los proveedores buscan mayor eficiencia.

Los trabajadores aumentan productividad.

Se modernizan los equipos.

Se incorporan rigs de mayor tecnología.

Se acelera la perforación.

Pero existe una variable que muchas veces queda fuera de los tableros:

la logística humana.

Si miles de trabajadores pasan horas todos los días trasladándose, el costo no aparece necesariamente en una sola línea contable.

Está distribuido entre transporte, combustible, horas, riesgos, mantenimiento, fatiga y pérdida de eficiencia.

Y mientras Vaca Muerta se prepara para aumentar su escala productiva, esa cuenta debería ser revisada.

El verdadero problema de Añelo no es solamente el alquiler

La discusión instalada en los últimos días corre el riesgo de convertirse en una pelea entre propietarios, inmobiliarias, empresas y sindicatos.

Pero el problema es más grande.

Añelo fue pensado como ciudad de soporte de la actividad hidrocarburífera.

Si Vaca Muerta necesita producir cada vez más, Añelo necesita funcionar como centro logístico, residencial y de servicios.

No tiene demasiado sentido que una localidad construya infraestructura habitacional mientras simultáneamente miles de personas sean trasladadas diariamente desde otros puntos de la provincia.

Tampoco tiene sentido exigirle a los propietarios que alquilen por debajo de sus costos.

Y mucho menos parece sostenible mantener departamentos vacíos durante meses esperando que vuelva un mercado que quizás ya cambió.

La oportunidad está en sentar a todos en la misma mesa

Hay una discusión que Vaca Muerta debería comenzar.

Operadoras + empresas de servicios + sindicatos + municipio + provincia + desarrolladores + inmobiliarias.

El objetivo debería ser construir una verdadera política de alojamiento para Vaca Muerta.

No solamente construir más.

Primero hay que saber:

cuántas camas existen, cuántas están ocupadas, cuánto cuesta cada cama, dónde están los trabajadores, cuánto cuesta trasladarlos y qué condiciones laborales determinan dónde duermen.

Con esa información se puede diseñar una solución.

La pregunta que queda flotando

Vaca Muerta está entrando en una etapa en la que cada dólar cuenta.

Se construyen oleoductos.

Se proyectan gasoductos.

Se amplían plantas.

Llegan nuevos rigs.

Se multiplican las fracturas.

Se buscan mercados internacionales.

Y se habla permanentemente de productividad y competitividad.

Pero mientras tanto, una parte de los trabajadores sigue pasando horas en la ruta y hay camas vacías en Añelo.

Entonces quizás el problema no sea solamente que un departamento cuesta $3,5 millones.

Quizás el verdadero problema sea que nadie está haciendo todavía la cuenta completa.

Porque si dormir en Añelo cuesta demasiado, hay que preguntarse cuánto cuesta viajar.

Y si hay miles de trabajadores viajando todos los días mientras existen alojamientos vacíos, probablemente Vaca Muerta tenga delante un problema de eficiencia que todavía no terminó de resolver.

Vaca Muerta Online
Periodismo, energía y territorio.